.svg)
De gekte op de woningmarkt zorgt ervoor dat koophuizen steeds onbetaalbaarder worden. Toch lijkt het einde van de vastgoedhausse nog niet in zicht, onder meer omdat bubbels dikwijls langer dan verwacht blijven voortduren.
Uit een persbericht van de Nederlandse makelaarsvereniging NVM is deze week gebleken dat de huizenprijzen in het tweede kwartaal van dit jaar wederom fors zijn toegenomen. Terwijl de gemiddelde prijs voor een koophuis een jaar geleden nog rond de €342.000 lag, is die de afgelopen drie maanden gestegen tot maar liefst €410.000. Daarmee is sprake van de grootste waardestijging sinds 1995, het moment waarop de NVM dergelijke prijsdata begon te monitoren.
Niet alleen werden er door aanbodkrapte het afgelopen kwartaal bijna 12% minder bestaande koopwoningen verkocht dan gedurende het tweede kwartaal van 2020, ook werd 75% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Een kwartaal eerder werd in tweederde van de gevallen nog overboden.
Toch is Nederland verre van een uitzondering, want wereldwijd zijn onroerendgoedmarkten hot. Zo becijferde vastgoedconsultant Knight Frank dat in 128 van 150 wereldsteden de huizenprijzen in het eerste kwartaal van 2021 zijn gestegen. In 43 steden groeiden ze zelfs met dubbele cijfers.
Nieuw-Zeeland spande afgelopen maand de kroon, want volgens Bloomberg Economics was de huizenmarkt daar in juni wereldwijd het minst betaalbaar. Daarbij verwondert de Nieuw- Zeelandse voortrekkersrol in de wereldwijde vastgoedhausse overigens niet echt, aangezien een succesvolle en relatief kortdurende strijd tegen Covid-19 er tot een sneller economisch herstel heeft geleid dan in veel andere landen het geval is. Daarnaast voldoet het land ook aan de – door de coronapandemie aangewakkerde – groeiende suburbanisatiebehoefte, oftewel de wens om van drukke en grote stadscentra te verhuizen naar meer ruimtelijke buitenwijken en/of veel landelijker gelegen gebieden.
Het vuurtje dat de huizenmarkt wereldwijd heeft doen oplaaien is ontegenzeglijk aangewakkerd door de enorme hoeveelheden ultragoedkoop geld die door centrale banken in de economieën zijn gepompt. Dat de geldkranen de afgelopen 15 maanden nog veel voller zijn opengezet ter bestrijding van de coronacrisis, heeft daarbij overduidelijk voor extra zuurstof gezorgd. Daardoor zijn niet alleen de leenkosten naar een historisch dieptepunt gezakt, maar is ook een stormloop op beleggingen met een (potentieel) hoger rendement – zoals aandelen, maar zeker ook vastgoed – ontstaan.
Toch moeten de monetaire beleidsmakers op hun hoede zijn omdat de enorme waardestijgingen op de woningmarkt ook leiden tot verborgen inflatie. De ironie is namelijk dat ondanks dat de huizenprijsstijgingen vooral zijn veroorzaakt door het goedkope geld dat door de steeds lager dalende rentetarieven is gecreëerd, deze nauwelijks een rol spelen bij de inflatieberekeningen van centrale banken. Terwijl huisvestingskosten – of het nu gaat om huur-, reparatie- of onderhoudskosten – wel een verschillend gewicht krijgen in inflatie- indices, variërend van meer dan 40% in de Verenigde Staten tot maar 6,5% in de eurozone, worden de huizenprijzen zélf buiten beschouwing gelaten.
Je zou dus kunnen beargumenteren dat de reële inflatie inmiddels al (veel) hoger ligt dan wat de officiële consumentenprijsindices – waarop centrale banken hun inflatie- en rentebeleid vooral baseren – aangeven. Mochten centrale banken dergelijke onofficiële inflatoire indicatoren vroeg of laat toch een keer in een bepaalde vorm gaan meewegen, dan zou aan de monetaire verruimingspolitiek ook wel eens eerder dan verwacht een einde kunnen komen.
Regelgevers en toezichthouders moeten sowieso een oogje houden op de grotere vrijgevigheid die klaarblijkelijk al aan kredietnemers wordt geboden. Volgens de Mortgage Bankers Association beginnen de normen voor het afgeven van hypotheekkredieten namelijk te versoepelen, ook al blijven ze veel strenger dan de normen van vóór de pandemie.
Mocht die vrijgevigheid echter doorzetten, waardoor de zogeheten krediet/deposito-ratio’s (de verhouding tussen uitstaande kredieten van banken aan, en ontvangen depositogelden van, klanten) zou stijgen naar pre-corona niveaus, dan zou dat $2.000 miljard aan nieuwe leningen impliceren. Als een gedeelte daarvan richting de huizenmarkt zou vloeien, zou dat voor extra olie op het vuur kunnen zorgen.
Hoewel het zover dus nog lang niet is, is het wel al een feit dat de huizenprijzen in onder meer de VS, Engeland, Frankrijk, Duitsland en Zwitserland inmiddels hoger liggen dan het historische gemiddelde van wat kopers zich (gemeten naar hun inkomen) kunnen veroorloven. Dit zou op termijn natuurlijk kunnen leiden tot minder vraag naar koophuizen wat op zijn beurt de oververhitte huizenmarkt zou kunnen afkoelen.
Zolang de markt echter verstoken blijft van serieuze nieuwbouwplannen, zie ik aan de huidige woningmarktgekte niet zo een-twee-drie een einde komen, temeer daar bubbels vaak ook veel langer dan verwacht kunnen aanhouden…
De informatie op deze pagina is niet bedoeld als individueel beleggingsadvies of als een individuele aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. De beloning van Hein Praats staat/stond/zal niet direct of indirect in relatie (staan) met zijn specifieke aanbevelingen of standpunten. Ondanks het feit dat Topfund alle zorgvuldigheid in acht neemt bij het samenstellen en onderhouden van deze pagina's, en daarbij gebruik maakt van bronnen die betrouwbaar geacht worden, kan Topfund niet instaan voor de juistheid, volledigheid en actualiteit van de geboden informatie . Indien u zonder verificatie of advies gebruikmaakt van de verstrekte informatie, doet u dat voor eigen rekening en risico . Aan de informatie op deze pagina's kunnen geen rechten worden ontleend. Beleggen brengt risico’s met zich mee. Uw inleg kan minder waard worden.
